房贷证券化(代购买房暗藏哪些风险)
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2023-11-19
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1. 房贷证券化,代购买房暗藏哪些风险?
转贷降息是指借款人通过将原有房贷转到其他银行或金融机构,以获得更低的贷款利率,从而降低房贷负担的行为。这种行为的风险在于,借款人在转贷时可能需要支付较高的手续费和其他费用,而且贷款利率的降低并不一定会对还款压力产生显著影响。另外,转贷降息还可能会影响借款人的信用记录和信用评分,降低其未来贷款申请的成功率。
代购买房则是指通过找人替代自己购房,以获得低利率贷款的做法。这种行为的风险包括:违约风险:如果代购买房的人不能按时还款,贷款人可能会追究原借款人的责任。原借款人需要承担代购买房人的还款责任,可能会对其信用记录和未来的贷款申请产生影响。贷款额度不足风险:如果代购买房的人的还款能力不足以满足贷款人的要求,贷款可能会被拒绝,从而导致房产无法购买。信用风险:如果代购买房的人的信用记录不良,可能会导致贷款申请被拒绝或者利率较高。风险转移风险:代购买房的人可能不是专业的贷款中介或者金融机构,其行为可能存在法律风险。如果出现纠纷,原借款人可能无法得到有效的法律保护。因此,借款人在考虑转贷降息和代购买房时,应该谨慎对待,选择正规的贷款机构,并且对代购买房人的信用记录和还款能力进行仔细评估。如果不了解相关法律法规和贷款流程,建议咨询专业人士的意见。![房贷证券化(代购买房暗藏哪些风险)](/static/artimg/20231112/6550c8a342024.jpg)
2. 房贷的定价基准转换要如何选呢?
这个事情不像有些人简单考虑的赚与赔那么简单。需要理解金融上风险对冲的概念。我从三个层面來解答。
一、房贷利率换锚LPR的原因
为了让贷款脱离央行基准利率,更灵活的根据市场需求调整利率,同时也让基准利率下调上浮不用总考虑对房地产的冲击,给货币政策松绑。
因此换锚之后的房贷利率,波动性会更大,而不像有些人说的那样,一定会呈现低利率趋势。
二、普通人怎样衡量应不应该转LPR
既然换锚LPR后利率波动更大,并非确定性的利率下滑,为啥还要劝我换浮动利率呢?
因为浮动才是真正的固定。
浮动利率下
房贷利率以LPR为锚,LPR以市场资金供需为报价基础后。
房价上涨时,人们投资需求上升,资金需求大,需求大于供给,推升资金价格,也就是利率会上升。这时对于持有房产的人来说虽然你持有房屋的贷款成本上升了,但你房子由于价格上涨,你由此获得的资本利得,也就是差价扩大了。这个差价的上升有效对冲了你的贷款成本上升。
房价下跌时,人们投资需求下降,资金需求小,需求小于供给,降低资金价格,也就是利率会下滑。这是对于持有房产的人来说你持有房屋的贷款成本就下降了。虽然你的房子降价了,但你的房贷成本也低了。你的房贷成本的下降,有效对冲了你放假的下降。
所以说,利率基础向浮动的LPR转换,实质上是给普通民众提供了一个有效的对冲风险的金融工具。极大的消除了房价下降时,居民所承担的成本。
对冲这么高级的玩法,通常都是大机构大资金花费极高的成本才能请到专业人士来做事情,现在央行免费提供给了民众,还不赶快转换。
我们再来看看,选择固定利率,你会面对什么。
当房贷利率是固定时,
当房价上涨,资金需求大,推高利率。由于实际利率上升,固定利率不变,选择固定利率的人显然避免了贷款利率上升的风险。同时还获得了房价上升的受益。双倍获利,看起来很爽。
但是当房价下跌呢?资金需求小,压低利率。固定利率人群不但要支付一个高于市场水平的利率,还将承受房价的下跌。双重受损。
与浮动利率有对冲功能,收益与损失基本相反不同,选择固定利率,看似我的受益损失很固定,实际上却反而放大了风险。当房价上涨时,收益特别高。当房价下跌时,收益特别大。
你肯定会说,这样的话,如果房价一直上涨,我选固定利率不就赚了吗?
是的,美国次贷危机前,房利美、房地美,还有投资次级贷款资产证券化的投资人都是这么想的。
但显然,市场不是这样发展的。房价不会只涨不跌,固定利率自然也不可能只有收益没有代价?
所以房价会跌吗?
三、房价会跌吗?
房产税、总人口数的减少,房住不炒政策都在指向打破房价只涨不跌“刚性兑付。”
这个长期有多长,不要忘了你的住房贷款可有30年之久啊。
再结合一下,我们第一部分说的,国家之所以启动房贷利率从基于基准利率换锚到LPR,要的就是货币政策的实施,可以不受房地产的捆绑,从而更大空间的发挥作用。他的目的就是要摆脱房地产对他的制约,就是不想再继续保护着房地产。
都到这个地步了,你说房地产会跌吗?
正是因为房地产的波动未来会更大,央行才为居民提供了浮动利率这样一个有对冲功能的强大金融工具。
这是一次给你救生船的机会,上不上船就看你自己了。
3. 次贷危机爆发的原因?
1.次级抵押贷款
2.房贷证券化
3.投资银行的异化
4.信用违约掉期
5.金融杠杆率过高
6.对冲基金缺乏监管
4. 2008年美国次贷危机是怎么发生的?
首先解释次级贷款,简单来说就是那些信用不是那么良好,收入不太稳定的人向银行贷款,这笔贷款余额就是次级贷款,质量比普通贷款要差。
为了方便理解和阅读,我会结合电影来解释这个问题,当然最好看完我的解释后把电影反复多看几次,这就好比一锅鸡汤连锅端,鸡汤和鸡肉统统不放过。
从美国梦说起上个世界八九十年代,美国经济大繁荣,人民收入水平不断提升,引发全球性的移民热,他们都怀揣着各自的梦想来到美国这块热忱之地打拼,幻想着有一天能在美国扎根,姜文王姬主演的北京人在纽约说的就是那个时候的事情。
对于美国梦来说最重要的是拥有一套属于自己的房子,这也符合当时淘金者的价值观,要扎根就要买房,包括美国人在内,于是一波买房热就这么被掀起。
为了能早日拥有自己的房产,大多数人选择向银行贷款,靠自己的打工拼搏还贷款,就这样许多人住到了大房子里,美国梦似乎真的照进现实来。那个时候的人敢于借钱,银行也愿意借钱给他们买房,因为在他们看来房子是不会下跌的,哪怕贷款人无力支付贷款银行也能把房子处理掉,这是一笔稳赚不赔的买卖,于是借贷双方皆大欢喜,买卖就这么越做越大。
聪明人Lewis Ranieri出现就是这位老爷子,当年他还在所罗门兄弟银行任职的时候风华正茂,1985年那会他和其他几个小伙伴发明了一个工具叫MBS,我先不解释这东西是什么,我就告诉你它的作用,有了MBS以后银行赚了大钱,更多的买房人有机会有能力买房。可以说当时来看这方面简直是天才,利国利民,多方大欢喜。
为什么要发明MBS:银行把借给买房人钱看成是能够产生现金流的资产包,因为买房人是按月还贷款,银行每天都有不同还款人的还款收入,这就有一个矛盾,银行希望贷款更多的人,可是手里没有那么多现金,收回来的现金太少了,于是“聪明人”把贷款打包,以折价的方式出售,目的在于快速收回资金继续放贷。
MBS是如何运作的:每个MBS都会产生固定的现金流,比如说一个原价是100万MBS资产包,每月能产生5万的现金,那么每月的收益率就是5%,银行把这个资产包一通计算后得出一个价格,卖给其他的银行或投资者,比如卖了70万,其他的银行每月享受这5万的现金,卖家马上得到70万现金继续去放贷。
就这样一笔负债构成的资产就这么流动起来。整个过程叫做“资产证券化”,ABS,以后有机会再展开讲,大家知道它的作用就行了。
有钱人进场光有资产还不行,还得有投资人,华尔街上的大财团们摩拳擦掌蓄势待发。由于许多复杂的历史原因,造成了上世纪九十年代末二十一世纪初,美联储借款利率很低,投资人们能以很低的成本借到钱,他们每天都在寻找合适的投资目标,然后狠狠赚一笔。
好了,大背景介绍完毕,我们开始看戏。
先知先觉的人们这是《大空头》的四位主角,都是有原型的。他们首先嗅到了危机,从而发现了机会,最后大赚了一笔,现实生活中是真的,电影也是这么演的。
这群人发现了一个共同问题,就是不良贷款的利率在不断增加,且全国不同地区的房价在小幅的向下波动,这是以往没有的。于是乎他们共同干了一件事,追踪并回溯这部分历史数据到底是如何形成的,得出了一个共同的结论:房价要跌,银行要收不回贷款了。
银行为了多赚钱,就得多发贷款,合格的贷款人已经都没了,于是他们降低了风险评测标准,把目标放在了信用不那么好的人身上,比如脱衣物女,无稳定收入者。。。
还有超级刺激无底线的存在,比如用宠物贷款。。。
是不是超级魔幻现实主义?
按下崩塌快进键银行把手里的贷款卖掉后,其他的银行也在四处倒卖,全世界的银行都或多或少的持有这类资产。突然有一天达到一个临界值,越来越多的次级贷款没人还款,造成大量的债务违约,银行收回房子处理,违约人上失信名单。银行起初还能把房子按较高的价格卖掉把钱收回来,但是越来越多的次级贷款违约,银行处理的房子越来越多,供需平衡被打破,房价暴跌。
出现了有意思的一幕:三个联排的房子,两个属于次级贷款者,一个属于优质贷款者,房子都是100万买的,大家同时还贷款,没还几天发现房价暴跌到40万,优质贷款人觉得再还贷款就是赔钱,于是也违约不还钱了。这种行为加剧了房价下跌。
全球范围内爆发次级债务危机,流动性大大枯竭,于是金融危机就爆发了,雷曼兄弟也悲剧了。
爆赚的工具-CDS实际上就是一个对赌工具,以保险的形式存在。只要房价跌了,开对赌的银行就得给用户赔钱,至于赔率都是双方商量的。
我们的贝尔博士赚了将近5倍的利润。。。
当然还有一些悲天悯人者:
至于那些房奴,似乎过得都不太好,绝大多数破产,少部分人继续还贷款。
5. 债券化是什么意思?
债券化的意思是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持,通过结构化设计进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券的过程。
它是以特定资产组合或特定现金流为支持,发行可交易证券的一种融资形式。资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券——房贷转付证券,完成首笔资产证券化交易以来,资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展,在此基础上,又衍生出如风险证券化产品。
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1. 房贷证券化,代购买房暗藏哪些风险?
转贷降息是指借款人通过将原有房贷转到其他银行或金融机构,以获得更低的贷款利率,从而降低房贷负担的行为。这种行为的风险在于,借款人在转贷时可能需要支付较高的手续费和其他费用,而且贷款利率的降低并不一定会对还款压力产生显著影响。另外,转贷降息还可能会影响借款人的信用记录和信用评分,降低其未来贷款申请的成功率。
代购买房则是指通过找人替代自己购房,以获得低利率贷款的做法。这种行为的风险包括:违约风险:如果代购买房的人不能按时还款,贷款人可能会追究原借款人的责任。原借款人需要承担代购买房人的还款责任,可能会对其信用记录和未来的贷款申请产生影响。贷款额度不足风险:如果代购买房的人的还款能力不足以满足贷款人的要求,贷款可能会被拒绝,从而导致房产无法购买。信用风险:如果代购买房的人的信用记录不良,可能会导致贷款申请被拒绝或者利率较高。风险转移风险:代购买房的人可能不是专业的贷款中介或者金融机构,其行为可能存在法律风险。如果出现纠纷,原借款人可能无法得到有效的法律保护。因此,借款人在考虑转贷降息和代购买房时,应该谨慎对待,选择正规的贷款机构,并且对代购买房人的信用记录和还款能力进行仔细评估。如果不了解相关法律法规和贷款流程,建议咨询专业人士的意见。2. 房贷的定价基准转换要如何选呢?
这个事情不像有些人简单考虑的赚与赔那么简单。需要理解金融上风险对冲的概念。我从三个层面來解答。
一、房贷利率换锚LPR的原因
为了让贷款脱离央行基准利率,更灵活的根据市场需求调整利率,同时也让基准利率下调上浮不用总考虑对房地产的冲击,给货币政策松绑。
因此换锚之后的房贷利率,波动性会更大,而不像有些人说的那样,一定会呈现低利率趋势。
二、普通人怎样衡量应不应该转LPR
既然换锚LPR后利率波动更大,并非确定性的利率下滑,为啥还要劝我换浮动利率呢?
因为浮动才是真正的固定。
浮动利率下
房贷利率以LPR为锚,LPR以市场资金供需为报价基础后。
房价上涨时,人们投资需求上升,资金需求大,需求大于供给,推升资金价格,也就是利率会上升。这时对于持有房产的人来说虽然你持有房屋的贷款成本上升了,但你房子由于价格上涨,你由此获得的资本利得,也就是差价扩大了。这个差价的上升有效对冲了你的贷款成本上升。
房价下跌时,人们投资需求下降,资金需求小,需求小于供给,降低资金价格,也就是利率会下滑。这是对于持有房产的人来说你持有房屋的贷款成本就下降了。虽然你的房子降价了,但你的房贷成本也低了。你的房贷成本的下降,有效对冲了你放假的下降。
所以说,利率基础向浮动的LPR转换,实质上是给普通民众提供了一个有效的对冲风险的金融工具。极大的消除了房价下降时,居民所承担的成本。
对冲这么高级的玩法,通常都是大机构大资金花费极高的成本才能请到专业人士来做事情,现在央行免费提供给了民众,还不赶快转换。
我们再来看看,选择固定利率,你会面对什么。
当房贷利率是固定时,
当房价上涨,资金需求大,推高利率。由于实际利率上升,固定利率不变,选择固定利率的人显然避免了贷款利率上升的风险。同时还获得了房价上升的受益。双倍获利,看起来很爽。
但是当房价下跌呢?资金需求小,压低利率。固定利率人群不但要支付一个高于市场水平的利率,还将承受房价的下跌。双重受损。
与浮动利率有对冲功能,收益与损失基本相反不同,选择固定利率,看似我的受益损失很固定,实际上却反而放大了风险。当房价上涨时,收益特别高。当房价下跌时,收益特别大。
你肯定会说,这样的话,如果房价一直上涨,我选固定利率不就赚了吗?
是的,美国次贷危机前,房利美、房地美,还有投资次级贷款资产证券化的投资人都是这么想的。
但显然,市场不是这样发展的。房价不会只涨不跌,固定利率自然也不可能只有收益没有代价?
所以房价会跌吗?
三、房价会跌吗?
房产税、总人口数的减少,房住不炒政策都在指向打破房价只涨不跌“刚性兑付。”
这个长期有多长,不要忘了你的住房贷款可有30年之久啊。
再结合一下,我们第一部分说的,国家之所以启动房贷利率从基于基准利率换锚到LPR,要的就是货币政策的实施,可以不受房地产的捆绑,从而更大空间的发挥作用。他的目的就是要摆脱房地产对他的制约,就是不想再继续保护着房地产。
都到这个地步了,你说房地产会跌吗?
正是因为房地产的波动未来会更大,央行才为居民提供了浮动利率这样一个有对冲功能的强大金融工具。
这是一次给你救生船的机会,上不上船就看你自己了。
3. 次贷危机爆发的原因?
1.次级抵押贷款
2.房贷证券化
3.投资银行的异化
4.信用违约掉期
5.金融杠杆率过高
6.对冲基金缺乏监管
4. 2008年美国次贷危机是怎么发生的?
首先解释次级贷款,简单来说就是那些信用不是那么良好,收入不太稳定的人向银行贷款,这笔贷款余额就是次级贷款,质量比普通贷款要差。
为了方便理解和阅读,我会结合电影来解释这个问题,当然最好看完我的解释后把电影反复多看几次,这就好比一锅鸡汤连锅端,鸡汤和鸡肉统统不放过。
从美国梦说起上个世界八九十年代,美国经济大繁荣,人民收入水平不断提升,引发全球性的移民热,他们都怀揣着各自的梦想来到美国这块热忱之地打拼,幻想着有一天能在美国扎根,姜文王姬主演的北京人在纽约说的就是那个时候的事情。
对于美国梦来说最重要的是拥有一套属于自己的房子,这也符合当时淘金者的价值观,要扎根就要买房,包括美国人在内,于是一波买房热就这么被掀起。
为了能早日拥有自己的房产,大多数人选择向银行贷款,靠自己的打工拼搏还贷款,就这样许多人住到了大房子里,美国梦似乎真的照进现实来。那个时候的人敢于借钱,银行也愿意借钱给他们买房,因为在他们看来房子是不会下跌的,哪怕贷款人无力支付贷款银行也能把房子处理掉,这是一笔稳赚不赔的买卖,于是借贷双方皆大欢喜,买卖就这么越做越大。
聪明人Lewis Ranieri出现就是这位老爷子,当年他还在所罗门兄弟银行任职的时候风华正茂,1985年那会他和其他几个小伙伴发明了一个工具叫MBS,我先不解释这东西是什么,我就告诉你它的作用,有了MBS以后银行赚了大钱,更多的买房人有机会有能力买房。可以说当时来看这方面简直是天才,利国利民,多方大欢喜。
为什么要发明MBS:银行把借给买房人钱看成是能够产生现金流的资产包,因为买房人是按月还贷款,银行每天都有不同还款人的还款收入,这就有一个矛盾,银行希望贷款更多的人,可是手里没有那么多现金,收回来的现金太少了,于是“聪明人”把贷款打包,以折价的方式出售,目的在于快速收回资金继续放贷。
MBS是如何运作的:每个MBS都会产生固定的现金流,比如说一个原价是100万MBS资产包,每月能产生5万的现金,那么每月的收益率就是5%,银行把这个资产包一通计算后得出一个价格,卖给其他的银行或投资者,比如卖了70万,其他的银行每月享受这5万的现金,卖家马上得到70万现金继续去放贷。
就这样一笔负债构成的资产就这么流动起来。整个过程叫做“资产证券化”,ABS,以后有机会再展开讲,大家知道它的作用就行了。
有钱人进场光有资产还不行,还得有投资人,华尔街上的大财团们摩拳擦掌蓄势待发。由于许多复杂的历史原因,造成了上世纪九十年代末二十一世纪初,美联储借款利率很低,投资人们能以很低的成本借到钱,他们每天都在寻找合适的投资目标,然后狠狠赚一笔。
好了,大背景介绍完毕,我们开始看戏。
先知先觉的人们这是《大空头》的四位主角,都是有原型的。他们首先嗅到了危机,从而发现了机会,最后大赚了一笔,现实生活中是真的,电影也是这么演的。
这群人发现了一个共同问题,就是不良贷款的利率在不断增加,且全国不同地区的房价在小幅的向下波动,这是以往没有的。于是乎他们共同干了一件事,追踪并回溯这部分历史数据到底是如何形成的,得出了一个共同的结论:房价要跌,银行要收不回贷款了。
银行为了多赚钱,就得多发贷款,合格的贷款人已经都没了,于是他们降低了风险评测标准,把目标放在了信用不那么好的人身上,比如脱衣物女,无稳定收入者。。。
还有超级刺激无底线的存在,比如用宠物贷款。。。
是不是超级魔幻现实主义?
按下崩塌快进键银行把手里的贷款卖掉后,其他的银行也在四处倒卖,全世界的银行都或多或少的持有这类资产。突然有一天达到一个临界值,越来越多的次级贷款没人还款,造成大量的债务违约,银行收回房子处理,违约人上失信名单。银行起初还能把房子按较高的价格卖掉把钱收回来,但是越来越多的次级贷款违约,银行处理的房子越来越多,供需平衡被打破,房价暴跌。
出现了有意思的一幕:三个联排的房子,两个属于次级贷款者,一个属于优质贷款者,房子都是100万买的,大家同时还贷款,没还几天发现房价暴跌到40万,优质贷款人觉得再还贷款就是赔钱,于是也违约不还钱了。这种行为加剧了房价下跌。
全球范围内爆发次级债务危机,流动性大大枯竭,于是金融危机就爆发了,雷曼兄弟也悲剧了。
爆赚的工具-CDS实际上就是一个对赌工具,以保险的形式存在。只要房价跌了,开对赌的银行就得给用户赔钱,至于赔率都是双方商量的。
我们的贝尔博士赚了将近5倍的利润。。。
当然还有一些悲天悯人者:
至于那些房奴,似乎过得都不太好,绝大多数破产,少部分人继续还贷款。
5. 债券化是什么意思?
债券化的意思是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持,通过结构化设计进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券的过程。
它是以特定资产组合或特定现金流为支持,发行可交易证券的一种融资形式。资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券——房贷转付证券,完成首笔资产证券化交易以来,资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展,在此基础上,又衍生出如风险证券化产品。
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